RentHouse
ВОЗМОЖЕН ЛИ ЗАПРЕТ КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ

ВОЗМОЖЕН ЛИ ЗАПРЕТ КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ

В последнее время в вопросе регулирования использования жилых помещений произошли два важных события: внесение в Госдуму законопроекта о внесении изменений в закон об основах туристской деятельности и законодательная инициатива Мосгордумы о внесении изменений в Жилищный кодекс.

 

Предлагается внести такие изменения:

В законопроекте № 387 «О внесении изменений в ФЗ-132 «Об основах туристской деятельности»:

— убрать из понятия «средство размещения» жилые помещения;

— убрать упоминание об общежитиях, как о средствах размещения;

— заменить понятие «проживание» на «пребывание» в информации о потребительских свойствах туристского продукта.

В законодательной инициативе Мосгордумы:

— ввести правила использования жилых помещений для отдельных видов предпринимательской деятельности с целью разграничения использования квартир под хостелы и сдачу в аренду и краткосрочную аренду;

— распространить на краткосрочную аренду положения о нормировании жилой площади на человека;

— ввести специальный порядок учёта коммунальных платежей и платы за места общего пользования для нежилых помещений в многоквартирном доме;

— ввести ограничения по сдаче в субаренду жилого помещения с целью предотвращения размещения хостела в многоквартирном доме;

— ввести право собственников жилья МКД по согласованию размещения хостела.

 

В связи с этими инициативами возникает ряд вопросов.

  1. Является ли это запретом краткосрочной аренды и возможно ли запретить её вообще?

Ни одна из этих инициатив запретом краткосрочной аренды не является. Несмотря на то, что многие обеспокоены исключением жилых помещений из средств размещения, это не запрет краткосрочной аренды.

Абз. 31 ст. 1 ФЗ № 132 «Об основах туристской деятельности» предлагается изложить в следующей редакции: «средство размещения — имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, нежилые помещения, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц.

Ч. 23 ст. 5 ФЗ № 132 «Об основах туристской деятельности» предлагается изложить в следующей редакции: «Действие настоящей статьи не распространяется на средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций и (или) религиозных организаций, входящих в их структуру, а также на кемпинги и иные средства размещения, в которых не предоставляются гостиничные услуги.»

Абз. 6 ч. 2 ст. 10 ФЗ № 132 «Об основах туристской деятельности» предлагается изложить в следующей редакции: «информация о потребительских свойствах туристского продукта — о программе пребывания, маршруте и об условиях путешествия, включая информацию о средствах размещения, об условиях пребывания (месте нахождения средства размещения, категории гостиницы) и питания, услугах по перевозке туриста в стране (месте) временного пребывания, о наличии экскурсовода (гида), гида-переводчика, инструктора-проводника, а также о дополнительных услугах.»

Во-первых, никакой закон не запрещает туристам останавливаться вне средств размещения, например, у друзей, родственников, в своей квартире или разбить палатку.

Во-вторых, если квартира ещё и по этому закону не будет являться средством размещения (то есть гостиницей) не минус, а плюс. Ведь если это не средство размещения – значит это не гостиница и гостиничные услуги тут не оказываются. Это ещё больше разграничивает гостиничные услуги и краткосрочную аренду.

В-третьих, в соответствии со статьёй 19.1 Федерального закона «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», п. 1 Постановления Правительства РФ от 25 января 2013 г. N 43 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление государственного надзора за деятельностью туроператоров и объединения туроператоров в сфере выездного туризма» надзор над исполнением законодательства о туристской деятельности производит Министерство экономического развития РФ. Могут ли сотрудники министерства прийти с проверкой в жилое помещение? Конечно не могут, соответственно установить какие-либо нарушения в жилом помещении они не вправе.

В-четвёртых, ответственность за нарушение законодательства о туристской деятельности предусмотрена ст. 14.51. КоАП РФ только для туроператоров, организаций осуществляющих классификацию гостиниц, пляжей и пр. Никакой ответственности для туристов, собственников жилья, арендаторов, субарендаторов нет.

Возможно ли запретить краткосрочную аренду жилых помещений в современной ситуации?

Чтобы это сделать придётся вносить значительные правки и целые новые главы в Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, Кодекс об административных правонарушениях и издавать новые законы, регулирующие краткосрочную аренду жилых помещений. Это очень длительный и крайне дорогостоящий процесс, лоббирование его представителями гостиничного бизнеса вряд ли возможно.

  1. Не испугает ли это собственников жилья не перестанут ли они сдавать его с возможностью субаренды?

Рынок недвижимости перенасыщен, среди собственников жилья высокая конкуренция.

Очевидно, что эти инициативы и даже теоретический запрет аренды не остановят собственников жилья, а лишь переведёт их деятельность в тень, на корню зарубит новое законодательство о самозанятости, вернёт в нелегальную сферу тех собственников, которые платят налоги с доходов от аренды жилья.

Возможно ли запретить субаренду жилых помещений? Ценой немалых усилий возможно, но приведёт ли это к какому-либо результату? Те же отношения можно оформить другими способами, например, бывший субарендатор станет агентом и будет получать свой процент от аренды или станет оказывать услуги по поиску арендаторов. Сути отношений это никак не поменяет, а вот работа законодателей окажется бесполезной.

Собственник свободного жилья не заинтересован в его простое, такое жильё приносит только убытки, сдавать жильё в аренду – его главный интерес и его не остановят никакие запреты, вплоть до того, что всё будет сдаваться просто без договоров с оплатой вперёд.

  1. Хотят ввести обязательное согласование с соседями краткосрочной аренды жилья? Что делать если это будет принято?

В настоящий момент такой порядок согласования вводить никто не собирается. Обсуждается получение согласия собственников жилья в многоквартирных домах на размещение в нежилых помещениях многоквартирного дома хостелов.

Ввести подобный порядок равносильно запрету краткосрочной аренды, очевидно, что получить согласие соседей просто так будет нереально. Но вместе с тем совершенно непонятно каким образом это можно контролировать.

Как узнать, что квартира сдаётся на короткий срок? Часто меняются жильцы? – Организация сняла квартиру на длительный срок, а проживают там разные её работники. Проверять договоры? – Их можно заключать на любой срок или не заключать вообще.

  1. Что если будут разработаны требования и правила для краткосрочной аренды жилых помещений, такие, например, как в Испании или во Франции, где запрещено сдавать жильё менее, чем на 180 дней.

Введение нормы жилой площади при краткосрочной аренде жилья на запрет её не направлены, а направлены на запрет нелегальных хостелов или ночлежек и, если квартира не превращается в барак, ничем добросовестным арендодателям не грозит.

Что касается зарубежного опыта, в современных российских реалиях контролировать или запретить краткосрочную аренду жилья без контроля над долгосрочной арендой или её запрета невозможно. Кто может помешать заключать договоры долгосрочной аренды, а потом расторгать их через неделю? А запретить расторгать договоры досрочно – из области фантастики, так как для этого нужно менять принципы законодательства, такие как свобода договора и невмешательство в частные дела.

Аренда жилья находится в той области государственного регулирования, где правовой обычай, традиция, устои имеют приоритет над законом. Какой бы закон ни был принят, аренда жилья продолжит своё существование, потому что само понятие о свободе владения, пользования и распоряжения своим имуществом заложено в природу русского человека и даже десятилетия советской власти не смогли его искоренить. В СССР нельзя было получать нетрудовые доходы, однако рынок аренды всё равно существовал, при этом особо не скрываясь, да на него просто не обращали внимания: «А я денежки принёс за квартиру за январь» — спели в фильме 1965 года, а знаменитая советская цензура всё пропустила.

Запретить краткосрочную аренду жилья в современной России невозможно.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *